В России традиционно наиболее популярным видом вложений наряду с банковским депозитом считается недвижимость. Многие люди на протяжении последних десятилетий предпочитали вкладывать свои деньги в квартиры на вторичном рынке, а также на этапе строительства, чтобы впоследствии перепродать их по более высоким ценам.
Доходность таких вложений действительно часто оказывалась достаточно привлекательной. Кроме того, недвижимость представляет из себя реальный осязаемый объект, в то время как акции в сознании постсовеского человека долгое время представляли из себя нечто абстрактное и не вызывающее доверия.
Однако российский фондовый рынок не стоял на месте и постепенно развивался, обеспечивая все более удобные и выгодные условия для инвесторов. Сегодня можно с полной уверенностью сказать, что с точки зрения инвестиций акции гораздо более удобны и выгодны для рядового частного инвестора. И вот 8 причин, почему это так.
1. Порог входа
Недвижимость является достаточно дорогой покупкой. В развивающихся городах, где инвестиции в недвижимость имеют смысл, цены начинаются от 1-2 млн руб., так что приобрести квартиру или нежилое помещение за 50 000, 100 000 или 300 000 руб. не получится.
Из-за этого инвестор вынужден копить деньги до нужной суммы на депозитах, теряя в доходности. Кроме того, для инвестора становится недоступной стратегия, когда на инвестиции отчисляется часть ежемесячного дохода. Если ему не повезло купить квартиру в период циклического роста цен, то усреднить позицию в период снижения и повысить доходность уже не получится.
Также возникают сложности, если требуется изъять часть средств на неотложные нужды. Даже если нужна всего треть суммы, объект придется продавать целиком. Конечно, есть варианты продажи объекта по долям, но обычно это долго и требует больших временных затрат.
В противоположность недвижимости, акции имеют более скромный порог входа от нескольких тысяч рублей и лишены перечисленных выше недостатков. Портфель акций гораздо более гибок в плане управления его размером и может быть легко увеличен, уменьшен или переформирован по желанию инвестора в любой торговый день.
2. Диверсификация
Следствием предыдущего пункта является сложность для инвестора в недвижимость диверсифицировать свои вложения. Несмотря на мнение, что недвижимость является практически безрисковым вложением, на практике угроз для капитала инвестора предостаточно. Это могут быть рыночные (неудачная цена покупки, низкий спрос на аренду, падение цен в отдельном районе), технические (незапланированные вложения в ремонт, дефекты дома, форс-мажоры) или юридические (риск претензий со стороны третьих лиц, раздел имущества при разводе) факторы.
Из-за высокой цены сложно, а порой невозможно распределить инвестиции по нескольким объектам, чтобы снизить риски для всего портфеля. В случае реализации риска инвестор может существенно потерять в доходности и даже оказаться в минусе.
В то же время стоимость одного лота акций на российском рынке в среднем начинается от 1000-2000 руб., что позволяет без особых проблем формировать диверсифицированный портфель вложений с различным распределением между активами. Конечно, акции более волатильны, чем недвижимость, но в долгосрочной перспективе акции растут быстрее недвижимости, а хорошая диверсификация позволяет избежать краткосрочных глубоких провалов в стоимости портфеля.
3. Ликвидность
Ликвидность – способность быстро и с минимальными потерями выйти из инвестиции, (конвертировать вложения в деньги).
Недвижимость является низко-ликвидным активом. Даже при продаже наиболее популярных вариантов нужно как минимум две-три недели на поиск покупателя и оформление сделки, не говоря уже о дорогих специфических объектах, вроде элитных квартир или крупных коммерческих объектов. Разумеется, бывают исключения, но это скорее результат удачи или заниженной оценки объекта.
В то же время, акции можно приобрести или реализовать по нажатию нескольких кнопок в торговом терминале. Высокая ликвидность торгов бумагами из первого и второго эшелонов дает инвестору возможность оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации, а также иметь возможность изъять средства для личных нужд в любой момент.
4. Ценообразование
Проблема определения справедливой цены объекта недвижимости отчасти является следствием низкой ликвидности. Неоднородность рынка и малое количество продавцов и покупателей не позволяют однозначно сказать, по какой цене целесообразно покупать или продавать тот или иной объект. Используя трейдерскую терминологию, можно это назвать «широким спредом».
Для некоторых акций проблема определения справедливой цены также может быть актуальна, но это в большей степени касается низколиквидных акций третьего эшелона и бумаг, обращающихся на внебиржевом рынке.
В то же время на Московской бирже обращается достаточно широкий выбор ликвидных акций, из которых можно сформировать хороший инвестиционный портфель. При этом всегда есть возможность определить рыночную стоимость этих бумаг по данным биржевых торгов и посмотреть историю ее изменения на графике в торговом терминале.
5. Издержки на купле-продаже
Купля-продажа недвижимости обычно связана с дополнительными комиссионными издержками, из которых наиболее весомыми являются риэлтерские услуги, в среднем составляющие 2% от суммы сделки. Если обойтись без риелтора еще можно, то в отдельных ситуациях законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки, которое может стоить от 0,5% цены сделки. Плюсом сверху будут различные госпошлины и расходы на услуги по подготовке документов.
На фоне таких издержек брокерские услуги по покупке акций, которые ниже 0,1% от суммы сделки, выглядят более привлекательными.
6. Издержки на содержание: налоги, ремонт, ЖКХ
Обслуживание недвижимости, включающее коммунальные услуги и имущественные налоги, может в среднем составлять 1-1,5% в год. При этом расходные статьи, как правило, растут быстрее, чем стоимость самой недвижимости.
Кроме того, для поддержания помещения в должном состоянии необходимы периодические вложения в косметический и в капитальный ремонт, что еще больше снижает совокупную доходность от инвестиции.
В то же время, само по себе владение акциями не требует существенных расходов. Брокеры в большинстве случаев предоставляют клиентам услугу ведения счета депо (учета ценных бумаг в депозитарии) бесплатно при отсутствии операций по счету. Если даже комиссия есть, то обычно это совсем незначительная величина в масштабах портфеля.
7. Аренда VS Дивиденды
Те, кому довелось столкнуться со сдачей квартиры в аренду, знают, что далеко не всегда этот вид дохода можно с полной уверенностью назвать «пассивным». Благонадежные долгосрочные арендаторы, которые будут длительный период снимать квартиру, поддерживать ее в достойном состоянии и исправно платить аренду, скорее редкость.
Поэтому у собственника часто есть выбор: долго ждать «своего» арендатора, предлагать более низкую ставку аренды или сдавать жилье первым согласившимся кандидатам, принимая на себя риски порчи имущества и/или внезапного отъезда без оплаты. Все это снижает потенциальную прибыль и в отдельных случаях становится головной болью для собственника.
По части коммерческой недвижимости арендаторы обычно заезжают на более длительный срок, а условия фиксируются договором, по которому можно взыскать неустойку в случае проблем. Однако поиск арендатора может занять достаточно большой период, что опять же приводит к простою и снижению прибыльности.
Дивиденды по акциям также являются величиной не фиксированной и меняются от года к году. Тем не менее обычному частному инвестору не нужно предпринимать активных действий, чтобы заработать эти деньги – за него это будет делать эмитент. Инвестору необходимо лишь выбрать акции с прозрачной дивполитикой и устойчивым бизнесом, чтобы получать регулярные выплаты.
8. Налог с дохода
При покупке объекта недвижимости после 1 января 2016 г. и продаже ранее чем через 5 лет, инвестор должен заплатить 13% НДФЛ с разницы в цене. При этом каких-либо льгот в этом отношении не предусмотрено.
В случае с акциями срок, после которого инвестор освобожден от налога, составляет 3 года. Кроме того, есть еще ряд способов, как можно снизить налоговые расходы. О них вы можете прочесть в специальном материале: 8 способов абсолютно законно сэкономить на налогах.
Заключение
Основным плюсом недвижимости обычно называют то, что это материальный объект, а акция всего-лишь запись в реестре. Однако стоит отметить, что право собственности на квартиру в современных реалиях это тоже всего лишь запись в реестре, а за акциями стоит реальный бизнес с производственными активами, рабочими местами и востребованной продукцией.
Еще одним недостатком акций является волатильность цены. Если акции могут всего за несколько дней просесть в цене на 40%, то в недвижимости такие случаи очень редки (кризис 2008 г., стихийные бедствия в отдельных регионах). Здесь действительно есть неоспоримое преимущество недвижимости. Однако, в долгосрочном периоде цены на акции стабильно работающих компаний восстанавливаются, и итоговая доходность инвестиций оказывается выше. Если смотреть на акцию, как на долю в реальном бизнесе, то такое преимущество недвижимости выглядит слабой компенсацией за перечисленные выше недостатки.
SIA.RU: Главное
