«Долевка» по новым правилам: будущее уже наступило

26 декабря 2018

Разговоры о новом законе о долевом строительстве перестали быть только разговорами. Сегодня это уже реальность. Наш город одним из первых в стране начал работать по новым правилам: АО «Восток Центр Иркутск» и ПАО «Сбербанк» уже оформляют сделки покупки квартир с применением участием счетов эскроу. Новую схему работы с дольщиками ведущие строительные компании, представители власти и банковского сектора обсудили на «Завтраке с коллегами», который прошел под эгидой Байкальского представительства РГУД в декабре.

фото - Д.Свищев

От теории к практике

Поправки в ФЗ-214 значительно меняют схему работы строительных компаний с дольщиками. Согласно поправкам, деньги будущих жильцов не могут поступать напрямую на счет застройщика, а будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в банке-агенте. Вплоть до ввода дома в эксплуатацию деньги будут находиться там, а строительство объекта будет вестись за счет банковского проектного финансирования.

Представители иркутского строительного рынка уже обсуждали нововведения на «Завтраке с коллегами» в сентябре. По словам модератора мероприятия Илоны Толстоуховой, тогда речь шла о теории, переходном периоде. «Теперь мы собрались, чтобы рассмотреть первые примеры работы новой схемы на практике», – отметила Илона. По ее мнению, новый закон действительно стал переломным для отрасли, разделил ее жизнь на «до» и «после».

Александр Курепов, руководитель Байкальского представительства РГУД. фото - Д.Свищев

«Сбербанк» и «Восток Центр Иркутск» первыми в нашем регионе начали работать с эскроу-счетами, их опыт очень интересен, – подчеркнул в приветственном слове Александр Курепов, руководитель Байкальского представительства РГУД. – Они освещают нам дорогу и очень здорово, что они решили поделиться своими наработками со всеми нами. Это соответствует целям и задачам Российской гильдии управляющих и девелоперов – открытая конкуренция, повышение квалификации, лоббирование интересов отрасли на законодательном уровне».

Перемены коснутся каждого

Как рассказал заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт, изменения в законодательстве о долевом строительстве в самое ближайшее время коснутся каждого участника отрасли.

Заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт, фото - Д.Свищев

По его словам, с 1 июля 2019 года все договоры, поступившие на регистрацию, должны быть заключены обязательно с использованием эскроу-счетов, вне зависимости от того, когда было получено разрешение на строительство или заключен первый договор долевого участия (ДДУ).

«Минстрой России разработает правила и критерии отнесения проектов, в которых будет возможно привлечение средств граждан напрямую, – отметил Роман Энгельгардт. – Мы ожидаем, что в первом квартале 2019-го у нас сформируются критерии и будут определены конкретные застройщики и проекты, которые будут достраиваться по старой схеме».

По мнению замминистра, те строительные компании, которые уже сделали ставку на эскроу-счета, оказываются в выигрыше, ведь у них появляется неоценимый опыт работы по новым правилам.

Остальным застройщикам Роман Энгельгардт посоветовал в следующем году работать в двух направлениях: «активно достраивать проекты, что позволит привлекать средства дольщиков, пока это возможно, и смотреть на опыт коллег и самим начинать работать по эскроу-счетам».

Экономика глазами банка

Успешная работа новой схемы на практике невозможна без участия банка, открывающего счета эскроу и предоставляющего строительным компаниям проектное финансирование на реализацию проектов.

Оксана Лобова, заместитель председателя Байкальского банка ПАО Сбербанк, фото - Д.Свищев

Оксана Лобова, заместитель председателя Байкальского банка ПАО "Сбербанк", рассказала участникам «Завтрака с коллегами» о том, как работает экономика процесса с точки зрения банка, а также о том, как ее можно удешевить.

«Мы предлагаем срок кредитования до пяти лет. Обеспечением являются земельные участки и строящиеся площади, дополнительных залогов в стандартных ситуациях не требуется. Сумма кредита составляет 85% от стоимости проекта, 15% требуется собственных средств, и это, наверное, самая тяжелая вещь для застройщиков».

Процентная ставка по кредиту – средневзвешенная, она зависит от того, как продаются квартиры, сколько средств лежит на счетах дольщиков.

«Математически она высчитывается так: специальная ставка 5-6% умножается на долю средств, которые находятся на счетах эскроу, – пояснила Оксана Лобова. – То есть сколько вы продали квартир – на это начисляется пониженная ставка. На ту часть, которую мы финансируем сами, привлекая деньги на рынке, применяется стандартная ставка, в нашем расчетном примере – 11%. Понятно, что чем больше вы продаете, тем меньше у вас ставка. Если вы продаете быстрее, чем строите, или если вы строите дорогой проект с высокой добавленной стоимостью, то ваша ставка будет еще ниже».

Так, по словам Оксаны Лобовой, если при кредите в 1 млрд на счетах эскроу находятся 1,2 млрд – ставка будет 3,9%, при 1,4 млрд – 2,7% и т.д. по нисходящей шкале.

Также есть возможность не платить процентную ставку на инвестиционной фазе. «Мы понимаем, что государство поставило нам задачу обеспечить работу нового ФЗ. Соответственно, мы должны предусмотреть такую возможность и отсрочить получение процентов, если необходимо. Однако это коснется не всех - у многих возможность платить проценты есть.», – добавила Оксана Лобова.

«Почему-то принято считать, что бенефициаром этого закона являются банки, но это не совсем так, – подчеркнула она. – 5-6% – не много. На самом деле, практически вся эта сумма – это себестоимость процесса».

И на сегодняшний день этот процесс дорогой. «Но я уверена, что ставка будет меняться, потому, что тот процесс, в который мы входим, – более безопасный, менее рискованный, и фактическая сумма резерва будет падать.».

Пока же экономика для банка не выглядит «сильно плюсовой», и скидок по кредитам на текущем этапе ждать не стоит.

Оксана Лобова, Ольга Бондаренко, Сбербанк. фото - Д.Свищев

Как построить дом с деньгами

Однако даже при текущих условиях себестоимость строительства – вопреки опасениям застройщиков и дольщиков – не вырастет значительно. Так, за счет возможности расплачиваться с подрядчиками живыми деньгами застройщикам, напротив, удастся сэкономить.

«Сегодня вы расплачиваетесь с поставщиками площадями – в Иркутске можно книгу написать «Как построить дом без денег». Ваши подрядчики выставляют потом квартиры на продажу и роняют вам экономику. Теперь экономика всего процесса будет иной».

Оксана Лобова привела в подтверждение пример, в котором – даже без учета скидок от подрядчиков за расчеты живыми деньгами и при очень средних продажах (средневзвешенная ставка 8%, продажи ведутся 4 года) – удорожание, по сравнению со старой схемой, составит не более 1,5%, 714 рублей за 1 кв.м.

«Адаптироваться» дальше – смысла нет

Компания «Восток Центр Иркутск» одной из первой не только в регионе, но и в целом в стране приняла решение перейти на новую схему работы с дольщиками.

Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск, фото - Д.Свищев

«Еще в 2017 году, на саммите РГУД, мы обсуждали новый закон. Тогда мы высказали точку зрения, что этот закон – конец «долевки» в старом формате, и смысла дальше «адаптироваться» нет. Мы для себя, по крайней мере, сделали такой вывод, – рассказал Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск. – Мы оценили достаточно высокий риск того, что ставка отчислений в Компенсационный фонд, которую мы сегодня имеем на уровне 1.2%, будет расти до 4-6%. Во многом это подтолкнуло к тому, чтобы перейти на новую схему».

Быть первыми, конечно, непросто. «Проблем и вопросов хватает. Есть некоторые нестыковки даже не в долевке, а в других социальных Федеральных целевых программах», – поделился Михаил Сигал.

Проблемой на сегодня, по его словам, являются и сроки прохождения, регистрации документов в Росреестре, что во многом сдерживает наполнение эскроу-счетов.

«Мы заходили на новую схему во многом на уровне предположений. Закон менялся раз в квартал, причем радикально. Но мы начали вести переговоры с банком, думать, двигаться в этом направлении. И сегодня могу сказать, что мы поступили правильно. Вопросы, конечно, еще есть, но банк нас слышит, законодатели – надо отдать им должное – тоже».

Сегодня застройщики, работающие по новым правилам, ждут поддержки, стимулирования продаж, от банков и от государства по стимулированию продаж. «Я знаю, что на уровне Госдумы, Минэконома, Минстроя прорабатывается момент стимулирования ипотечной ставки государством по данной схеме».

Кстати, пока далеко не все банки в принципе могут выдавать ипотечные кредиты по новой схеме. Как рассказала Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск», на сегодняшний день по ипотеке через эскроу-счета работают только три банка – Сбербанк, ВТБ и Российский капитал. Остальные банки не работают из-за пробела в законодательстве. «Причина в том, что все мы сейчас перешли на расчеты по ДДУ с использованием аккредитивов. а эскроу-счета и аккредитивы не работают между собой, это два недружественных счета, потому что оба являются блокированными, и владельцами обоих является покупатель-физлицо, – пояснила Наталья. – По законодательству, перечисления между двумя блокированными счетами, принадлежащими одному лицу, запрещено. а поскольку все остальные банки работают только с аккредитивами, то они не работают с эскроу. Вопрос пятиминутный – переписать программы, но они пока этого не сделали».

Еще одна серьезная недоработка в законодательстве, по словам Натальи, – невозможность работать по эскроу по федеральным и ведомственным программам. «Во всех программах, будь то материнский капитал, переселенцы, дети-сироты, военная ипотека – везде сказано что денежные средства по программе перечисляются продавцу, однако формальным владельцем эскроу-счета является покупатель.Соответственно, механизм финансирования по всем федеральным программам просто не работает. Это тоже вопрос пяти минут, но пока в Москве в коробочном продукте не пройдут изменения, на местах это решить невозможно».

Дольщики в выигрыше

Главной целью нововведений в законодательство изначально декларировалась защита интересов дольщиков. И, по мнению представителей компании «Восток Центр Иркутск», люди, покупающие жилье с помощью счетов эксроу, действительно выигрывают, хотя еще, возможно, до конца и не понимают этого.

Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск». Фото - Д.Свищев

«Конечно, реакция дольщиков пока неоднозначна, – рассказала Наталья Зверева. – И только по одной причине: не хватает общего информационного поля – не в рамках одной компании или одного банка, которые сейчас идут по этому пути, а в рамках всего государства. Может, вы помните, что какое-то время назад достаточно четко было сказано: «долевки больше нет». Разумеется, люди недоумевают: как нет «долевки», я же ДДУ подписываю!?»

На самом деле, по словам Натальи, с точки зрения дольщика никаких радикальных изменений не произошло. «Счет эскроу открывается бесплатно, ведение счета – бесплатно, никаких дополнительных затрат с точки зрения застройщика мы тоже на него не накладываем. Добавился только один пункт действий: кроме подписания ДДУ, обратиться в банк и подписать документ на открытие эксроу-счета. Но, по сути, и эту работу мы с коллегами делаем самостоятельно, человеку не надо ничего особенного делать: просто прийти в назначенное время, поставить подпись – и все. Невелика плата за гарантированность сохранности нескольких миллионов своих денежных средств».

Деньги дольщика остаются на счете до окончания строительства. При этом в любой момент он может взять справку и убедиться, что его средства в целости и сохранности, никто ими не воспользовался. А если с застройщиком что-то случится – дольщик всегда сможет вернуть себе всю сумму обратно.

«Покупатель имеет абсолютную гарантию, – добавил Михаил Сигал. – Стройку контролирует Стройнадзор, но банк даже глубже проникает в сам процесс контроля. Поэтому и банки в эту обойму попадают не случайные а только аккредитованные. Мы все тут рискуем в той или иной степени, а у дольщика - абсолютная гарантия».

По мнению Оксаны Лобовой, люди уже очень скоро поймут все выгоды новой схемы. «Квартиры в основном покупают в ипотеку. Когда ты берешь кредит и платишь проценты, тебе важно, чтобы дом достроился. В крайнем случае ты тело кредита погасишь средствами на счетах эскроу – то есть ничего не потеряешь. Люди у нас в России умные, я думаю, разберутся быстро и будут голосовать рублем за проекты, работающие по счетам эскроу».

Плюсы для застройщиков

Строительным компаниям работа по новой схеме тоже несет немало преимуществ, уверена Оксана Лобова. «Какие плюсы вы, застройщики, получаете? Во-первых, строительную, финансовую и маркетинговую экспертизу банка. Мы это сделаем бесплатно. Во-вторых, поскольку мы хотим получить свои проценты, мы сделаем все, чтобы ваши квартиры продались – соответственно, будем стимулировать продажи всеми способами, которые доступны Сбербанку. Напомню, сегодня 7 из 10 выдаваемых на рынке ипотек – наши. Еще один плюс – вы получаете возможность заниматься любимым делом и не думать о том, будут ли у вас деньги или когда они будут, потому что они у вас есть сразу - на старте. Дальше все зависит от вас – от того, как вы организуете площадку, подрядчиков и т.д.».

Кроме того, Оксана Лобова считает, что новая схема дает определенные преимущества при строительстве. По ее мнению, старая схема содержала не меньшее количество неопределенностей. «Если в новой схеме вы хотя бы понимаете, что у вас есть деньги, вы можете заранее заплатить за арматуру и пр., зафиксировать себе цену и понимаете, что у вас есть средства на весь проект, то в старой схеме всё зависело от того, как пойдут продажи. А это не менее неопределенный фактор. Если сравнивать две схемы, мне кажется, что в новой неопределенностей меньше, чем в старой».

Использование проектного финансирования позволяет застройщику не зависеть от продаж, а напротив – планировать их. «Можем продавать, давая на старте более низкую цену, или можем продавать людям уже готовыйую продуктцию с ещё большей гарантированностью для них и при этом строить в более короткие сроки, – пояснила Наталья Зверева. – Мы уже начали сокращать сроки реализации проектов – и таким образом улучшаем комфортность среды, нашим покупателям не придется жить ‘на стройке’».