«Рынок жилья сейчас сбалансирован и не вызывает тревоги, серьёзных поводов для роста стоимости квадратного метра тоже нет», – такое экспертное мнение высказал в эксклюзивном интервью Газете Дело основатель группы компаний «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев. Он также рассказал нашему изданию, какие механизмы помогут «полететь» крупным девелоперским проектам в Иркутске, станет ли рынок ИЖС локомотивом строительной отрасли и какие задачи решает новое профессиональное сообщество – Ассоциация застройщиков Иркутской области.

Виктор Ильичев, фото – А.Федорова

«Падение рынка никому не выгодно»

Виктор Геннадьевич, как вы в целом оцениваете состояние строительной отрасли в 2024 году? Какие тренды характерны для регионального рынка недвижимости в настоящее время?

– Лично у меня рынок жилья в Иркутске и Иркутской области не вызывает тревоги. По моему мнению, он сейчас чувствует себя комфортно, поскольку сбалансирован по спросу и предложению. У нас не так много строится как многоэтажного жилья, так и комфортного индивидуального, поэтому нельзя сказать, что рынок недвижимости в регионе перегрет.

Если говорить о качестве продукта, которое сегодня предлагается на рынке жилья, то я считаю, что оно достаточно высокое. Было время, когда объекты у компаний с опытом и у начинающих сильно отличались по своему уровню. Сейчас мы мониторим рынок и видим, что практически все застройщики – а это 15-20 компаний – движутся в неком «узком коридоре», то есть реализуют современные девелоперские проекты, практически равные по качественным характеристикам, что говорит о квалифицированном рынке.

А как отразились на отрасли высокие банковские ставки? И что будет, если летом отменят льготную ипотеку?

– Несомненно, ситуация с ипотекой сказывается на рынке, так как он зависит от двух вещей – сбалансированности и доступности ипотечных продуктов, в том числе льготных.

Сейчас готовится «перезапуск» IT-ипотеки, ожидается, что документы об увеличении лимитов будут подписаны уже в ближайшее время. Семейная ипотека, по заявлению президента РФ, также будет продлена. Это обнадёживающие факторы. Что касается льготной ипотеки, то она, вероятнее всего, будет перерастать в формат адресной. Сегодня государству нужен внутренний валовый продукт, и оно будет внимательно отслеживать, чтобы рынок жилья не рухнул, потому что это – один из основных драйверов экономики.

Когда речь идёт о высоких ставках, то это касается не только ипотечных кредитов, но  и проектного финансирования. Как этот фактор влияет на строительный бизнес?

– 2024 год начался с новых банковских правил игры, причём достаточно жёстких. Банки беспокоились, что рынок недвижимости перегрелся, ввели комиссии для застройщиков по льготной ипотеке. Постепенно условия стали более лояльными, так как банкам интересны и проектное финансирование, и ипотека, и им невыгодно падение рынка. А при правильном подходе девелопера к управлению проектом действующая ставка Центробанка принципиально не влияет на его стоимость.

Всегда актуальный вопрос, когда мы говорим о недвижимости, – это её стоимость и то, что с ней будет происходить. Ваш прогноз?

– Цены на жильё стабилизировались, практически встали, и в ближайшей перспективе мы не ожидаем резкого скачка цен на строительные материалы, поэтому серьёзных поводов для увеличения стоимости квадратного метра нет. Но и тенденций к снижению цены тоже нет, так как на ситуации с застройкой, несомненно, сказывается тот факт, что свободных или относительно свободных земельных участков в Иркутске становится всё меньше. Но при этом к освоению крупных участков, таких как  Чертугеевский полуостров или на границе между Свердловским и Ленинским округом, ни застройщики, ни сам Иркутск сегодня не готовы.

«Синергия интересов – это залог успеха»

Какие механизмы для реализации в Иркутске крупных девелоперcких проектов, для повышения их эффективности вы видите? Какая стратегия здесь нужна?

– Во-первых, в таких проектах не должно быть конкуренции между местными застройщиками, а должно быть объединение. Только объединив усилия нескольких застройщиков, которые движутся в одном направлении, можно успешно воплотить крупный и продолжительный девелоперский проект. Единолично ни одной местной компании это сделать не под силу. Например, сейчас пять иркутских компаний объединились для реализации проекта по жилой застройке так называемого «антенного поля» в районе ИРНИТУ.

Помимо этого, такие проекты должны быть обеспечены инженерной и социальной инфраструктурой. Представьте, что в чистом поле построили две-три блок-секции – кому там будет интересно жить? Людям нужны дороги, поликлиника, школа, детский сад. И чем больше проект, тем больше социальной начинки в нём должно быть. Поэтому для их реализации необходимо обязательное участие в различных госпрограммах. Возможности для этого есть, и в первую очередь они зависят от вовлеченности бизнесменов и политиков нашего региона на федеральном уровне. Только при синергии интересов государства и бизнеса можно воплотить в жизнь крупные девелоперские проекты.

Виктор Ильичев, фото – А.Федорова

Виктор Геннадьевич, расскажите подробнее о проекте по застройке бывшего антенного поля: что там планируется построить, какие компании будут участвовать в проекте?

– «Антенное поле» – это земельный участок площадью 12 гектаров на левом берегу Ангары, который находился в федеральной собственности. Корпорация ДОМ.РФ выставила его на торги с целью комплексного освоения – под межвузовский кампус и жилую застройку. В аукционе принимали участие как региональные, так и иногородние застройщики, но выиграть удалось объединению из пяти иркутских компаний, которое называется «Специализированный застройщик «Развитие».

После межевания земельного участка примерно половина территории была выделена под кампус, остальная площадь – под девелоперский проект, предусматривающий строительство 94 тысяч квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости. Мы планируем выйти на застройку в 2025 году.

В кампусе предполагается строительство гостиницы, общежитий, учебных корпусов, крытого спортзала. Я думаю, что федеральные средства на этот проект будут выделены в течение двух лет. Кто его будет реализовывать, пока неизвестно.

Кроме этого, в рамках частно-государственного партнёрства будут построены дороги, детский сад, школа. Социальная инфраструктура будет общей для жилого района и кампуса.

О каких ещё будущих крупных проектах комплексного развития территории в Иркутске может идти речь?

– Один из них – застройка Чертугеевского полуострова. Это территория площадью 200 гектаров, рядом с которой находится вся необходимая инженерная инфраструктура. Тем не менее её всё равно нужно будет заводить на площадку. Уже есть просчитанный вариант проекта и его эскиз, который видел губернатор и который, я надеюсь, рано или поздно будет реализован. Но для этого нужна поддержка государства.

В этом смысле очень показателен проект комплексного развития Знаменского предместья, где будет построен тепловой луч, который получил поддержку и финансирование на федеральном уровне. Благодаря этому территория получит новый импульс развития, в том  числе там возведут принципиально новый жилой район с современной инженерной и социальной инфраструктурой. «ВостСибСтрой» будет принимать участие в этом процессе в консолидации с несколькими компаниями. Мы планируем построить в предместье около 170-180 тысяч квадратных метров жилья, и приступим к реализации застройки в 2025-2026 годах.

Еще один крупный проект по комплексному развитию территории – микрорайон  Юго-Западный – вы реализуете собственными силами. На какой стадии он находится сейчас?

– Строительство микрорайона Юго-Западный идёт планомерно. Мы возводим там дома экономкласса в девятиэтажном исполнении, но в перспективе планируем этажность повысить. Земельный участок обеспечен инженерной инфраструктурой, там нет проблем с  теплоснабжением и электроэнергией. Заранее – по госпрограмме «Стимул» – мы построили в микрорайоне дороги и детский сад. Также построили школу и по генплану выделили место под ещё одно общеобразовательное учреждение на 1750 мест. Сейчас занимаемся подготовкой к возведению нового детского сада на 240 мест, а также закончили проектные работы по большому парку отдыха и передали землю администрации Марковского МО. Кроме этого, мы выделили место под строительство православного храма, и сейчас идёт передача земельного участка.

На мой взгляд, получается красивый, комплексный жилищный проект. Его реализация рассчитана на ближайшие 10 лет.

фото из архива компании

«Рынок потребителя – стимул для качества»

Вы уже отметили, что рынок недвижимости в нашем регионе достаточно сбалансированный, тем не менее эксперты прогнозируют со второй половины года его охлаждение, а также смену парадигмы с рынка продавца на рынок покупателя. Как вы прокомментируете эти ожидания?

– Я думаю, что некое охлаждение девелоперского бизнеса сегодня всё-таки есть, но для рынка это даже хорошо, потому что создаёт комфортные условия для всех его участников: банков, застройщиков, девелоперов и дольщиков. Для дольщиков – даже в первую очередь. Причём в нашем регионе ситуация – рынок потребителя, а не застройщика – тенденция далеко не сегодняшнего дня. Она начала складываться, наверное, лет 7-8 назад, а сейчас  уже существует априори. И талантлив тот девелопер, который предугадывает, что будет интересно и выгодно купить клиенту через три-четыре года. Только в этом случае получается хороший, качественный проект, потому что рынок идёт от потребности людей. И я уверен, что этот тренд уже не уйдёт, так как по-другому не должно быть.

Ещё один прогноз экспертов на 2024 год, что малоэтажное строительство и ИЖС станут локомотивом строительной отрасли. По данным опросов,  41% российских застройщиков МКД намерены в ближайшее время выйти на рынок ИЖС. Будет ли «ВостСибСтрой» развивать это направление?

– Компаниям, которые не работали раньше на рынке ИЖС, то есть не строили организованные загородные посёлки, нужно хорошо изучить его специфику. Во-первых, тем, кто собрался на него выходить, надо понимать, что рентабельность этого бизнеса примерно в два раза меньше, чем строительство многоквартирных домов. В таких посёлках в обязательном порядке нужно строить дороги, социальную инфраструктуру, но делать это за счёт денег дольщиков – а других финансовых средств у застройщика нет – не получится: стоимость квадратного метра в этом случае взлетает в разы, а продажи встают. Кроме этого, в нашем регионе есть серьёзные сложности с тепло- и электроснабжением загородных посёлков, так как электричество становится всё более дефицитным. Строительство небольших теплоисточников также вызывает вопросы, поскольку сталкивается с рядом проблем, в том числе с тем, на каком топливе они будут работать. Поэтому цивилизованный рынок ИЖС может развиваться только совместно с госпрограммами.

Но он будет расти, потому что государство многое делает в этом направлении. И наша компания на этом рынке будет присутствовать с учётом тех плюсов и минусов, о которых мы уже знаем. У нас есть отличный опыт, наработанный при реализации таких партнёрских проектов, как «Патроны Парк» и «Хрустальный Парк», и мы готовы брать на себя проектирование и прохождение экспертизы по социальной и инженерной инфраструктуре для загородных посёлков.

На какие ещё направления, кроме жилищного строительства, делает ставку ГК «ВостСибСтрой»? Какие продукты, проекты считаете наиболее перспективными в 2024 году?

– Жилищное строительство и девелоперский бизнес – это одно из направлений деятельности ГК «ВостСибСтрой»: у нас есть как проекты малоэтажного строительства, так и МКД в сегментах комфорт- и экономкласса. Помимо этого мы строим объекты как подрядная организация по госзаказам. Их достаточно много в разных регионах: на Сахалине, в Хабаровске, Чите, Улан-Удэ. Но основная часть объектов, конечно, находится в Иркутской области. Строим школу в Братске, совсем недавно выиграли конкурс на строительство детской поликлиники в Хомутово, готовимся к выходу на другие социальные объекты. По рентабельности подрядный бизнес ниже, чем девелоперский, но социальные объекты нужны людям, Иркутску, другим городам региона, поэтому мы продолжим работать на рынке госзаказа.

Мы также продолжаем развивать направление по производству строительных материалов: железобетонных изделий, бетона, раствора, а также по производству пластиковых и алюминиевых окон, дверей.

Наш опыт присутствия на рынке позволяет нам с определённой долей вероятности просчитывать возможные риски и нивелировать их за счёт разных направлений деятельности.

Виктор Ильичев, фото – А.Федорова

«Важно объединяться для решения общих проблем»

В феврале 2024 года была создана Ассоциация застройщиков Иркутской области – АЗИО, председателем которой являетесь вы. Чем она отличается от других объединений – например, Союза строителей региона, АЗГИ?

– Мы уже много лет собирались с коллегами и решали насущные вопросы, которые возникают не просто у строителей-подрядчиков, а именно у застройщиков. Речь идёт о градостроительной документации, об обеспечении строительных участков теплом, электричеством, водой, о защите прав региональных застройщиков при вхождении на наш рынок федеральных девелоперов. В итоге родилась идея формализовать эти встречи и обсуждения и создать Ассоциацию застройщиков Иркутской области. Это некоммерческая организация, в отличие от АЗГИ, которая создавалась как коммерческое объединение под реализацию конкретного проекта. И ассоциация ни в коем случае не противопоставляется Союзу строителей – у них разные задачи. У АЗИО они более узкие.

И какие задачи призвана решать ассоциация?

– Любая организация создаётся для продвижения чего-то либо для защиты от чего-то. И АЗИО не исключение в этом плане. Первая проблема, с которой мы столкнулись, – и я даже не ожидал, насколько она масштабная и серьёзная для Иркутска, – это теплоснабжение участков под застройку. Оказалось, что минимум треть жилых объектов в городе, которые строятся сейчас и должны быть сданы к концу 2024 года, не обеспечены по факту договорами на присоединение к сетям теплоснабжения. Раньше этот вопрос каждый застройщик пытался решить самостоятельно, но, как говорится, один в поле не воин. Когда проблемой стала заниматься ассоциация и обратила на неё внимание как городской, так и областной власти, дело сдвинулось. Кстати, диалог с властью от лица ассоциации тоже складывается более эффективно, особенно – для небольших компаний.

Второе направление – это борьба с потребительским экстремизмом. Здесь речь идёт не просто о качестве строительства, а именно о проявлениях потребительского экстремизма, а это уже работа с судами, судебными экспертами, общественными организациями. В других регионах такой опыт был наработан ещё 5-7 лет назад, мы только сейчас подошли к этой проблеме.

А в чём заключается защита прав региональных застройщиков в конкурентной борьбе с крупными федеральными компаниями?

– Выход федеральных девелоперских компаний на наш рынок нам не интересен, и, чтобы сдержать этот тренд, нам нужно повысить качество тех продуктов, которые мы создаем. В этой ситуации иногородний игрок будет с самого начала понимать, что он заходит на уже состоявшийся рынок, где присутствуют сильные компании с качественным продуктом и развитым маркетингом, которые умеют строить и умеют продавать, – и подумает, выгодна ли ему такая «экспансия». Другого способа не существует.

Будет ли такая ситуация выгодна конечному потребителю?

– Это будет одним из стимулов для того, чтобы иркутские застройщики создавали хорошие современные девелоперские проекты, строили хорошие квартиры. Значит, будет выгодно потребителю.

Сколько компаний входят в ассоциацию застройщиков Иркутской области?

– Сейчас около 15 компаний-застройщиков, и мы продолжаем вести переговоры с коллегами. Думаю, что к концу года мы удвоим количество участников.

Сможет ли ассоциация решать не только глобальные вопросы кооперации, но и помогать участникам в их отдельных проектах?

– Да, мы предусмотрели такой вариант, например, для тех, кто не будет заходить в ассоциацию, но при этом будет являться её официальным партнёром. Кроме того, мы, конечно, начинаем думать об общих интересах, и, если у какой-то строительной организации есть сложности, мы, несомненно, поможем и опытом, и административными ресурсами. Вместе всегда легче работать и интереснее достигать поставленных целей. Я уверен, что при совместной работе профессиональных компаний конечный эффект получается более значительный. И Иркутск благодаря этому будет активнее строиться, развиваться, станет ещё красивее и уютнее.

Проектные декларации на сайте наш.дом.рф